Sie möchten ein Objekt ersteigern?

Wir bieten Ihnen umfassende Hilfestellung bei allen Fragen rund um die Zwangsversteigerung von Immobilien. Dazu gehören:

1. Erstellen eines Finanzierungskonzeptes für die Immobilie und die von Ihnen zu hinterlegende Sicherheitsleistung (10% des Verkehrswertes)
2. Wahrnehmung des Versteigerungstermins als von Ihnen bestellter Bietbevollmächtigter (notarielle Beurkundung erforderlich)
3. Überprüfung aller relevanten Unterlagen (Verkehrswertgutachten, Grundbuchauszug, u.a.)

Im Folgenden haben wir für Sie die wichtigsten Informationen zum Thema Zwangsversteigerung zusammengestellt:

Rechtsgrundlagen und Zuständigkeit

Die Zwangsversteigerung ist eine Form der Zwangsvollstreckung bei Immobilien. Sie wird von einem Gläubiger - meist einer Bank - beim zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht beantragt. Der Rechtspfleger prüft daraufhin den Antrag auf ordnungsgemäße und formale Voraussetzungen. Der Gläubiger muß über einen Vollstreckungstitel mit Vollstreckungsklausel verfügen, die dem Schuldner bereits vor Antragsstellung zugegangen sein muß. Die Anordnung der Zwangsversteigerung wird alsdann im Grundbuch vermerkt, dem Schuldner damit die Eigentümerstellung entzogen.

Ablauf einer Zwangsversteigerung

Vor dem Versteigerungstermin läßt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert des Versteigerungsobjekts feststellen. In der Regel wird ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt und der Verkehrswert durch Beschluss festgesetzt. Das Gutachten kann jeder Interessent bei Gericht einsehen.

Der Verkehrswert eines Objekts ist nicht gleichbedeutend mit dem Mindestgebot. Das sog. Mindestgebot oder "geringste Gebot" wird erst im Versteigerungstermin durch das Gericht bekannt gegeben.
Der das Verfahren betreibende Gläubiger kann vom Bietinteressenten unmittelbar nach Abgabe des ersten Gebot eine Sicherheitsleistung i.H.v. 10% des Verkehrswerts verlangen. Eine solche Sicherheitsleistung kann ein Verrechnungs- oder Bundesbankscheck oder auch eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft sein.

Die Bietzeit, während derer die Interessierten ihr Angebot abgeben, ist gesetzlich auf mindestens 30 Minuten festgelegt und endet mit der Feststellung des Meistgebots. Erhält im Anschluß daran der Meistbietende den Zuschlag, so ist er ab sofort Eigentümer der Immobilie. Bei einem Ersttermin kann der Gläubiger allerdings Gebote unter 70% des Verkehrswertes ablehnen, unter 50% muß der Zuschlag sogar verweigert werden. Solche Beschränkungen entfallen beim Zweittermin.

Ca. 6-8 Wochen nach dem Gerichtstermin folgt dann der sog. Verteilungstermin, in dem auch der Bietbetrag an das Gericht gezahlt werden muß. Der Grundbucheintrag auf den neuen Eigentümer schließt das Zwangsversteigerungsverfahren dann formal ab.

Welche Kosten kommen auf Sie zu

• Sicherheitsleistung i.H.v. 10% des Verkehrswerts
• Meistgebot zuzüglich 4% Sollzinsen ab Zuschlag bis zum Verteilungstermin
• 3,5% bis 4,5% Grunderwerbssteuer
• Zuschlagsgebühr (richtet sich nach der Höhe des Meistgebots)
• Notar- und Grundbuchkosten

Worauf Sie bei der Ersteigerung einer Immobilie achten sollten - eine Checkliste für alle Bietinteressierten

1. Lesen Sie das Verkehrswertgutachten, das Sie entweder beim Amtsgericht einsehen oder vom Gläubiger / der Gläubigerbank anfordern können. Achten Sie dabei, ob der Sachverständige das Objekt auch von innen besichtigen durfte oder seine Informationen nur aus den Bauplänen bezogen hat.
2. Sehen Sie sich sorgfältig den Grundbuchauszug an, der entweder der Versteigerungsakte beiliegt oder beim Grundbuchamt vorliegt. Von Interesse sind hier besonders mögliche Lasten, die auf dem Objekt liegen, z.B. Wohnrechte, Nießbrauch, Hypotheken oder Grundschulden.
3. Erkundigen Sie sich beim Bauaufsichtsamt nach etwaigen Nutzungsbeschränkungen, Baulasten oder offenen Erschließungskosten. Vom Bauplanungsamt erfahren Sie von Bauleitplanungen in Nachbarschaft des Objektes.
4. Das Wohnungsamt kann Sie darüber aufklären, ob für die Immobilie eine Wohnungsbindung, etwa aus sozialem Wohnungsbau, besteht.
5. Besichtigen Sie das Versteigerungsobjekt und nehmen Sie möglichst einen Baufachmann oder Sachverständigen (Architekten oder Bauingenieur) mit. Einen Gewährleistungsanspruch gibt es nämlich bei Zwangsversteigerungen nicht!
6. Besuchen Sie im Vorfeld schon einige Versteigerungen, um den Ablauf kennenzulernen.
7. Es ist zudem ratsam, früzeitig Kontakt zum Hauptgläubiger / der Gläubigerbank aufzunehmen, um bereits im Vorfeld eine Einigung über den Mindestpreis zu erzielen.
8. Bringen Sie zum Versteigerungstermin einen gültigen Personalausweiss oder Reisepass mit.

Was ist eine Ausbietungsgarantie?

Unter einer Ausbietungsgarantie oder Bietgarantie versteht man einen Vertrag zwischen dem Bietinteressenten (dem Garanten) und dem Grundpfandgläubiger (dem Garantienehmer), der die Zwangsversteigerung einer Immobilie betreibt, meist einer Bank.

In dem Vertrag, der der notariellen Beurkundung bedarf, verpflichtet sich der Garant im Versteigerungstermin ein Mindestgebot abzugeben, das mit dem Garantienehmer abgestimmt wird. Er verpflichtet sich allerdings nicht, die Immobilie in jedem Fall und zu jedem Gebot zu übernehmen. Für den Fall, dass der Bietinteressent seiner Verpflichtung nicht nachkommt, ist er dem Garantienehmer zum Schadensersatz verpflichtet.

Die vertraglich geregelte Gegenleistung des Garantienehmers kann beinhalten:

• Verzicht auf Sicherheitsleistung
• Keine Vermarktung des Objektes an weitere Interessenten
• Übernahme der Vertragskosten und der Finanzierung